Um morador de um prédio de habitação social em Vancouver que foi obrigado a se mudar devido a uma disputa de falta de aluguel de US$ 45 ganhou o direito de ficar, pelo menos por enquanto.
Jeremy Wall mora em um prédio na Burrard Street que é administrado pela Kettle Friendship Society.
Em setembro passado, a organização sem fins lucrativos emitiu um aviso de um mês para encerrar a locação por justa causa, de acordo com uma decisão recente da Suprema Corte da Colúmbia Britânica.
O aviso de despejo “citava vários motivos” para encerrar a locação, indica a decisão do tribunal. No entanto, quando Wall levou a sociedade ao Residential Tenancy Branch para contestar o aviso, o árbitro do RTB manteve o despejo apenas com base no fato de que Wall estava “repetidamente atrasado no pagamento do aluguel”.
Wall entrou com uma petição na Suprema Corte da Colúmbia Britânica para uma revisão judicial da decisão do RTB, argumentando que o árbitro aplicou incorretamente a lei, interpretou mal as evidências e deixou de considerar informações relevantes.
Em uma decisão proferida verbalmente no mês passado e publicada on-line esta semana, a juíza Lisa A. Warren concluiu que não teve “nenhuma dificuldade” em concluir que a decisão do árbitro foi “patentemente irracional”.
Pagamento único atrasado, vários avisos
De acordo com a decisão de Warren, Wall recebe assistência por invalidez do Ministério do Desenvolvimento Social e Redução da Pobreza, que paga seu aluguel de US$ 420 por mês diretamente para a Kettle Society.
“Não há dúvida de que o Sr. Wall pagou seu aluguel integralmente em cada mês de sua locação, exceto em 1º de abril de 2023”, diz a decisão. “Naquele mês, apenas $ 375 do aluguel de $ 420 foram pagos.”
A escassez de US$ 45 foi resultado de “um erro cometido pelo ministério”, de acordo com a decisão do tribunal.
O proprietário enviou uma carta a Wall em maio, avisando-o sobre a escassez, e Wall disse ao tribunal que respondeu pagando ao proprietário US$ 45. Ele alegou que recebeu um recibo, mas o perdeu.
Em julho, ele recebeu uma segunda carta dizendo que estava com US$ 45 em atraso. Ele disse ao tribunal que ignorou essa carta porque acreditava que a situação já havia sido resolvida.
No mês seguinte, ele recebeu outra carta, que levou ao escritório do proprietário do prédio e perguntou, de acordo com a decisão.
Uma carta final chegou no início de setembro, avisando-o de que ele tinha até 30 de setembro para pagar o aluguel não pago. Apesar desse prazo, ele recebeu o aviso para encerrar a locação em 19 de setembro.
“O árbitro rejeitou a evidência do Sr. Wall de que ele havia pago os atrasados e concluiu que não estava claro por que o Sr. Wall só entrou em contato com o proprietário sobre o assunto em agosto de 2023”, resume a decisão de Warren.
“O árbitro então concluiu que o Sr. Wall estava ‘repetidamente atrasado no pagamento do aluguel’ dentro do significado de (The Residential Tenancy Act) porque ‘houve pelo menos três casos de atraso no pagamento do aluguel’, dado que o aluguel não foi pago em abril e isso não foi corrigido em resposta às cartas do locador. Em outras palavras, a falha em pagar o valor total do aluguel devido por um único mês, combinada com a falha em corrigir a situação em resposta às quatro cartas do locador, foi considerada como ‘repetidamente atrasado no pagamento do aluguel.'”
O juiz observou que as diretrizes para árbitros do RTB dizem que três pagamentos atrasados são “o número mínimo suficiente para justificar uma notificação” para encerrar a locação por aluguel não pago.
“O árbitro não se envolveu em nenhuma análise coerente do significado de ‘repetidamente atrasado’, como isso se aplicava ao Sr. Wall nas circunstâncias deste caso, ou como o que o Sr. Wall fez poderia ser caracterizado como má conduta grave”, diz a decisão.
“O árbitro não levou em consideração as circunstâncias reais, como o fato de ter havido apenas um incidente de pagamento de valor incorreto de aluguel, o fato de o aluguel ter sido pago em nome do Sr. Wall pelo ministério ou o pequeno valor do déficit.”
Warren considerou que a decisão do árbitro era “claramente irracional” e optou por não remeter o caso ao RTB, mas sim anular a decisão e a ordem de posse que haviam sido concedidas em favor da Kettle Society.
“Não posso reavaliar as evidências apresentadas ao árbitro, mas, com base no registro apresentado a ele, o melhor que o proprietário pode obter, novamente assumindo que era apropriado rejeitar as evidências do Sr. Wall, é que em uma única ocasião o ministério pagou menos do que o aluguel do Sr. Wall em US$ 45, e então o Sr. Wall deixou de tomar medidas para corrigir a situação após ser notificado sobre isso em duas ocasiões (as cartas de 18 de maio e 12 de julho), em circunstâncias em que ele posteriormente compareceu ao escritório do proprietário e alegou que o aluguel já havia sido pago”, diz a decisão.
Processo de despejo em andamento
Warren observou que sua decisão não impediu o proprietário de mover uma ação de despejo sob os outros fundamentos incluídos em seu aviso de rescisão do contrato de locação por justa causa.
Questionada sobre a decisão do tribunal, a Kettle Friendship Society forneceu à CTV News uma declaração confirmando que ainda está tentando despejar Wall.
“Há outros motivos para esse despejo além do atraso no pagamento do aluguel”, diz, em parte, a declaração.
“Como ainda estamos ativamente envolvidos na arbitragem RTB sobre esse assunto, não podemos fornecer mais detalhes.”
A organização sem fins lucrativos continuou dizendo que sua prioridade é “criar um ambiente seguro e favorável” para seus inquilinos e que não costuma buscar despejos por atrasos no pagamento do aluguel.
“Se os inquilinos tiverem um pagamento de aluguel atrasado ou perdido, trabalhamos com eles para encontrar uma solução, mantendo-os alojados”, diz a declaração. “A decisão de despejar um inquilino não é algo que tomamos levianamente. Trabalhamos com os inquilinos para resolver os problemas antes que cheguem a esse ponto. No entanto, como um provedor de moradia e empregador, também temos o dever de cuidar de nossos outros inquilinos e funcionários.”
