Nossa aventura em aluguéis de férias começou como um sonho romântico do meu marido, uma maneira de investir nossas economias em algo diferente do mercado de ações. Nunca tínhamos tido uma casa própria — morávamos em um apartamento de dois quartos em São Francisco — mas éramos extremamente otimistas sobre nossa capacidade de transformar isso em uma atividade secundária lucrativa que também poderíamos aproveitar para nós mesmos de vez em quando.
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Seis anos e três imóveis para alugar depois, o sonho impossível se tornou um negócio real para nós. Mas definitivamente não aconteceu da noite para o dia, e cometemos muitos erros de novato que nos custaram tempo e dinheiro. Veja como agora usamos a tecnologia para gerenciar nossos investimentos remotamente.
Monitoramento de ruído e visitantes
Esse erro poderia facilmente ter acabado com nossa pequena atividade paralela de aluguel de temporada por causa da política de “se você cometer dois erros, estará fora” em nossa comunidade residencial.
Nossa primeira propriedade para aluguel está localizada em PGA West, uma comunidade fechada perto de Palm Springs, conhecida por seus campos de golfe de classe mundial e terrenos semelhantes a resorts, o que a torna um lugar altamente desejável para aposentados se estabelecerem. Como muitos de nossos vizinhos moram lá em tempo integral, qualquer pessoa que opere um aluguel de férias como o nosso já está sob extremo escrutínio, e é importante que nossos locatários sejam respeitosos e cumpram os horários de silêncio da comunidade.
Durante nosso primeiro ano de negócios, um vizinho chamou a segurança de um de nossos hóspedes por tocar música alta até altas horas da noite. Na manhã seguinte, o hóspede nos garantiu que nem tinha saído na noite anterior, muito menos tocado música alta. Virou uma situação de ele-disse, ela-disse sem nenhuma resolução real além do fato de que agora estávamos a um “aviso” de perder nossa licença de aluguel de curto prazo e potencialmente ter que vender nossa propriedade de investimento.
Para evitar que isso aconteça novamente, instalamos um Minutos monitor de ruído para o nosso pátio traseiro. Ao contrário de um monitor de bebê que permite que você ouça qualquer coisa acontecendo no quarto, o Minut alerta você apenas se o ruído exceder um certo nível de decibéis. Isso nos permite nos antecipar a quaisquer reclamações de vizinhos entrando em contato diretamente com o hóspede para diminuir o volume e nos dá um ponto de dados tangível para defender nosso caso no caso de recebermos outro aviso.
Também tivemos um caso em nossa outra propriedade, em Coachella, onde o locatário decidiu dar uma festa improvisada sem que a expôssemos, e então negou todo o evento, apesar de termos uma Anel campainha que havia documentado o ataque de hóspedes chegando à porta durante a noite. As evidências inegáveis nos permitiram relatar o caso ao Airbnb e sermos reembolsados pelos danos sofridos naquela noite selvagem.
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Gerenciando custos de serviços públicos
Essa parece óbvia, mas éramos moradores de apartamentos ingênuos quando começamos — as contas estavam incluídas no aluguel — e eu só tinha ouvido falar de termostatos inteligentes quando trabalhava na CNET.
Nossos primeiros hóspedes deixaram o ar condicionado ligado a 65 graus (em meados de agosto), e só descobrimos isso duas semanas depois, quando os faxineiros que preparavam o espaço para os próximos hóspedes entraram em uma câmara de gelo. O choque da nossa primeira conta de luz nos forçou a ficar “mais espertos” sobre nossa política de ar condicionado e substituir os termostatos idiotas por dois Termostatos Nest.
O Nest nos permite controlar o termostato remotamente e configurá-lo em uma programação, de modo que, mesmo que um hóspede o ajuste manualmente, ele reverta para nossa faixa predefinida em determinados momentos do dia. Também incluímos algumas regras sobre o uso de energia em nosso contrato de aluguel que impediriam os hóspedes de resfriar o local desnecessariamente a níveis árticos.
Adotamos a mesma abordagem com a piscina e a banheira de hidromassagem, que têm Aquecedores Pentair que podem ser controlados remotamente usando o aplicativo Pentair. E, diferentemente dos termostatos Nest, esses aquecedores não são facilmente acessíveis para os hóspedes controlarem manualmente, então os hóspedes precisam solicitar modificações de temperatura na piscina e no spa ao anfitrião.
Nós também dependemos de software
Deixando de lado a proteção contra festas, o erro mais caro que cometemos foi não ajustar nossos preços regularmente. Começar sem avaliações no Airbnb, Vrbo ou qualquer plataforma de aluguel pode ser difícil até mesmo para as propriedades mais impressionantes, então tivemos que precificar nosso aluguel muito mais baixo do que nossos concorrentes para torná-lo mais atraente.
Quando nossa listagem começou a ganhar um pouco mais de tração, as pessoas começaram a bloquear datas futuras que tínhamos descuidadamente disponibilizado no calendário pelas mesmas taxas introdutórias com as quais havíamos lançado. Quando aumentamos nossas taxas, um hóspede já havia reservado a semana de Ação de Graças por menos de um quarto do que havíamos previsto cobrar para essas datas. Tentamos cancelar e reajustar os preços, mas o Airbnb penaliza os anfitriões por cancelar reservas; se você cancelar uma reserva feita, será obrigado a pagar uma porcentagem da reserva, e o Airbnb bloqueia essas datas no seu calendário para que ninguém mais possa reservar com uma nova taxa.
Essa experiência nos forçou a reavaliar regularmente nossos preços com um ano inteiro de antecedência, levando em consideração a temporada, feriados e quaisquer eventos importantes que possam aumentar a demanda. Em nosso lugar em Palm Springs, as duas semanas do festival de música Coachella sozinhas podem trazer receita suficiente para cobrir metade de nossos custos operacionais para o ano. Isso ajuda a compensar aqueles meses lentos no verão, quando as temperaturas são conhecidas por permanecerem nos três dígitos durante a noite e o lugar fica vazio por semanas a fio.
Nós automatizamos muitas das decisões diárias de preços usando Alémuma plataforma de gerenciamento de receita que usa algoritmos para otimizar as tarifas noturnas em todas as suas plataformas de aluguel de férias. O programa tira 1% de cada reserva e ainda requer um pouco de supervisão da nossa parte, mas com três propriedades e nossos empregos regulares de tempo integral para cuidar, tem sido um investimento que vale a pena.
Talvez a maior lição que aprendemos sobre aluguéis de férias é que, embora possam se tornar uma fonte significativa de receita, eles não são de forma alguma uma renda passiva. Mesmo com experiência e todos os gadgets domésticos inteligentes e programas de automação que o dinheiro pode comprar, eles ainda exigem que você os administre como um negócio se quiser ganhar dinheiro com eles. Isso e você tem que obter pelo menos algum nível de prazer ao fazer o trabalho. Caso contrário, é melhor apostar no mercado de ações.
