Nosso empreendimento em aluguéis por temporada começou como um sonho romântico do meu marido, uma forma de investir nossas economias em algo diferente do mercado de ações. Nunca tivemos uma casa própria – estávamos morando em um apartamento de dois quartos em São Francisco – mas estávamos extremamente otimistas sobre nossa capacidade de transformar isso em um negócio lucrativo que também poderíamos aproveitar para nós mesmos uma vez. daqui a pouco.
Seis anos e três imóveis para alugar depois, o sonho se transformou em um verdadeiro negócio para nós. Mas isso definitivamente não aconteceu da noite para o dia e cometemos muitos erros de novato que nos custaram tempo e dinheiro. Veja como agora usamos a tecnologia para gerenciar nossos investimentos remotamente.
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Monitoramento de ruído e visitantes
Esse erro poderia facilmente ter posto um fim rápido à nossa pequena agitação de aluguel por temporada por causa da política de duas greves, você está fora em nossa comunidade residencial.
Nosso primeiro imóvel para locação está localizado em PGA West, um condomínio fechado perto de Palm Springs conhecido por seus campos de golfe de classe mundial e terrenos semelhantes a resorts, o que o torna um local altamente desejável para aposentados fixarem residência. Como muitos de nossos vizinhos moram lá em tempo integral, qualquer pessoa que opere um aluguel por temporada como o nosso já está sob extremo escrutínio, e é importante que nossos locatários sejam respeitosos e cumpram os horários de silêncio da comunidade.
Durante nosso primeiro ano de negócios, um vizinho chamou a segurança de um de nossos hóspedes por tocar música alta até altas horas da noite. Na manhã seguinte, o hóspede nos garantiu que não tinha saído na noite anterior, muito menos tocando música. Tornou-se uma situação do tipo ele disse, ela disse, sem nenhuma resolução real além do fato de que estávamos agora a um “aviso” de perder nossa licença de aluguel de curto prazo e potencialmente ter que vender nossa propriedade de investimento.
Para evitar que isso aconteça novamente, instalamos um Minutos monitor de ruído para nosso pátio traseiro. Ao contrário de uma babá eletrônica que permite ouvir tudo o que está acontecendo no quarto, o Minut alerta apenas se o ruído ultrapassar um determinado nível de decibéis. Isso nos permite antecipar qualquer reclamação de vizinhos, entrando em contato diretamente com o hóspede para diminuir o volume e nos fornece dados tangíveis para defender nossa causa caso recebamos outro aviso.
Também tivemos um caso em nossa outra propriedade, em Coachella, onde o locatário decidiu dar uma festa improvisada sem que nós a organizássemos, e depois negou todo o evento, apesar de termos um acordo. Anel campainha que documentou o ataque de convidados chegando à porta durante a noite. As evidências inegáveis nos permitiram denunciar o caso ao Airbnb e ser reembolsados pelos danos sofridos naquela noite selvagem.
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Gerenciando custos de serviços públicos
Este parece um acéfalo, mas éramos ingênuos moradores de apartamentos quando começamos – os serviços públicos estavam incluídos em nosso aluguel – e eu só tinha ouvido falar de termostatos inteligentes por trabalhar anteriormente na CNET.
Nossos primeiros convidados deixaram o AC explodindo a uma temperatura fria de 65 graus (em meados de agosto), e só descobrimos isso duas semanas depois, quando os faxineiros que preparavam o espaço para os próximos convidados entraram em uma câmara de gelo. O choque da nossa primeira conta de energia elétrica nos forçou a ficar “mais espertos” em relação à nossa política de ar condicionado e a substituir os termostatos idiotas por dois Termostatos Nest.
O Nest nos permite controlar o termostato remotamente e configurá-lo de acordo com uma programação, de modo que, mesmo que um hóspede o ajuste manualmente, ele volte à faixa predefinida em determinados horários do dia. Também incluímos algumas regras sobre o uso de energia em nosso contrato de locação que impediriam os hóspedes de resfriar desnecessariamente o local até os níveis árticos.
Adotamos a mesma abordagem com a piscina e a banheira de hidromassagem, que Aquecedores Pentair que pode ser controlado remotamente usando o aplicativo Pentair. E, ao contrário dos termostatos Nest, esses aquecedores não são facilmente acessíveis para os hóspedes controlarem manualmente, então os hóspedes precisam solicitar ao anfitrião modificações de temperatura na piscina e no spa.
O erro mais caro de todos
Deixando de lado a proteção contra festas, o erro mais caro que cometemos foi não ajustar nossos preços regularmente. Começar sem avaliações no Airbnb, Vrbo ou qualquer plataforma de aluguel pode ser difícil até mesmo para as propriedades mais impressionantes, por isso tivemos que definir um preço de aluguel muito mais baixo do que nossos concorrentes para torná-lo mais atraente.
Depois que nossa listagem ganhou um pouco mais de força, as pessoas começaram a fixar datas futuras que disponibilizamos descuidadamente no calendário pelas mesmas taxas introdutórias com as quais havíamos lançado. Quando aumentamos nossas tarifas, um hóspede já havia reservado a semana do Dia de Ação de Graças por menos de um quarto do que havíamos previsto para essas datas. Tentamos cancelar e reajustar o preço, mas o Airbnb penaliza os anfitriões por cancelarem as reservas; se você cancelar uma reserva reservada, será obrigado a pagar uma porcentagem da reserva, e o Airbnb bloqueará essas datas em seu calendário para que ninguém mais possa reservar com uma nova tarifa.
Essa experiência obrigou-nos a reavaliar regularmente os nossos preços com um ano de antecedência, tendo em conta a época do ano, feriados e quaisquer eventos importantes que possam aumentar a procura. Na nossa casa em Palm Springs, apenas as duas semanas do festival de música Coachella podem gerar receitas suficientes para cobrir metade dos nossos custos operacionais durante o ano. Isso ajuda a compensar os meses lentos do verão, quando se sabe que as temperaturas permanecem na casa dos três dígitos durante a noite e o local fica vazio por semanas a fio.
Automatizamos muitas das decisões diárias de preços usando Alémuma plataforma de gerenciamento de receitas que usa algoritmos para otimizar as tarifas noturnas em todas as suas plataformas de aluguel por temporada. O programa tem uma redução de 1% em cada reserva e ainda exige um pouco de supervisão de nossa parte, mas com três propriedades e nossos empregos regulares de tempo integral para cuidar, tem sido um investimento que vale a pena.
Talvez a maior lição que aprendemos sobre aluguéis por temporada é que, embora possam se tornar uma fonte significativa de receita, não são de forma alguma uma renda passiva. Mesmo com experiência e todos os dispositivos domésticos inteligentes e programas de automação que o dinheiro pode comprar, eles ainda exigem que você os administre como um negócio se quiser ganhar dinheiro com eles. Isso e você precisa obter pelo menos algum nível de prazer ao fazer o trabalho. Caso contrário, é melhor apostar no mercado de ações.
