As alterações hipotecárias propostas por Ottawa podem muito bem dar aos compradores de casas pela primeira vez um impulso a curto prazo na acessibilidade, mas também podem alimentar vulnerabilidades na economia canadiana, argumenta um economista do TD Bank.
Rishi Sondhi escreveu uma análise dos planos do governo liberal para expandir a disponibilidade de amortizações de 30 anos a todos os compradores de casas pela primeira vez e em todas as novas construções, bem como para aumentar o limite de preço das hipotecas seguradas para 1,5 milhões de dólares, acima dos 1 milhão de dólares actuais. Ambas as mudanças devem entrar em vigor em 15 de dezembro.
Amortizações mais longas ajudam os possíveis compradores a se qualificarem para hipotecas maiores, reduzindo os custos mensais de manutenção do empréstimo.
Para o comprador típico de uma casa, Sondhi estima que as amortizações alargadas a 30 anos levarão a um aumento no poder de compra de cerca de nove por cento.
Sondhi projeta que as duas medidas destinadas a afrouxar as condições hipotecárias no Canadá ajudarão a estimular a compra de casas no primeiro semestre de 2025. Ele espera que tanto as vendas quanto os preços das casas sejam de dois a quatro pontos percentuais mais altos até o final de 2026, se não fosse para as mudanças na hipoteca de Ottawa.
Mas Sondhi disse ao Global News numa entrevista na quinta-feira que, graças ao aumento dos preços associado à própria política, o aumento inicial na acessibilidade associado a amortizações mais longas será “completamente corroído” nos próximos dois anos.
“É uma espécie de faca de dois gumes”, disse ele. “Eles conseguem aquele impulso de curto prazo na atividade. Mas, ao mesmo tempo, a acessibilidade é pior do que seria na ausência destas políticas, o que limita o impacto.”
Aumentar o limite máximo da hipoteca segurada para US$ 1,5 milhão permitirá que mais canadenses tenham acesso a casas mais caras sem ter que pagar 20% adiantado. Pagar menos do que esse valor por uma casa permite que o comprador se qualifique para um produto segurado, mas também é considerado uma hipoteca com valor de empréstimo mais alto.
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O relatório de Sondhi estima que cerca de uma em cada cinco casas no Canadá está atualmente avaliada entre US$ 1 milhão e US$ 1,5 milhão.
O maior impacto do limite máximo de hipotecas seguradas mais elevado será provavelmente sentido em Toronto e Vancouver, de acordo com a análise do TD Bank, onde se encontra a maior parte das casas nessa faixa de preços.
A Ministra das Finanças, Chrystia Freeland, defendeu as propostas liberais como dando intencionalmente aos compradores de casas pela primeira vez uma “vantagem” no mercado imobiliário.
Mas para uma política que procura estimular a propriedade entre os compradores de casas pela primeira vez, Sondhi escreveu que as propostas “erram o alvo”.
Os canadianos que procuram entrar no mercado imobiliário pela primeira vez raramente têm os níveis de rendimento necessários para se qualificarem para hipotecas tão consideráveis, explicou Sondhi. Uma família que pretende comprar uma propriedade no valor de 1,45 milhões de dólares precisaria de mais de 225 mil dólares de rendimento anual para se qualificar para a hipoteca, calculou ele.
Isso é “um exagero para muitas famílias, muito menos para os compradores de primeira viagem”, disse Sondhi.
As políticas que resultarão em hipotecas com valores de empréstimo mais elevados também podem acrescentar alguma “fragilidade” ao sistema financeiro canadiano, argumentou Sondhi no seu relatório.
Ele cita uma pesquisa do Banco do Canadá que mostra que índices mais elevados entre o valor do empréstimo e o valor do empréstimo tornam os proprietários mais propensos ao incumprimento das suas hipotecas.
Períodos de amortização mais longos também afectam a capacidade dos canadianos de absorver choques financeiros repentinos, diz Sondhi. Enquanto aqueles com 25 anos ou menos de hipotecas restantes podem prolongar essas amortizações como forma de mitigar o aumento das taxas, a partir de 30 anos limita a capacidade de uma família prolongar o período de reembolso e reduzir os custos mensais.
O Canadá já tem uma sociedade altamente endividada, observou Sondhi, e estas políticas poderão fazer com que os níveis de dívida aumentem.
Medidas que incentivem mais canadianos a contrair empréstimos de risco mais elevado poderão intensificar os riscos para o sistema financeiro se uma recessão atingir a economia e os rendimentos das famílias forem afetados, disse ele.
“São fatores que podem amplificar uma recessão”, disse ele. “Isso definitivamente aumenta a vulnerabilidade do sistema financeiro, mas também da economia em geral.”
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