విక్రయించడానికి లేదా అద్దెకు: 2025లో అపార్ట్‌మెంట్‌లను ఏమి చేయాలి

2016-2021 సంవత్సరాలు ఉక్రెయిన్‌లోని నివాస రియల్ ఎస్టేట్ నిర్మాణ మార్కెట్ యొక్క “బంగారు” యుగం. ఆ రోజుల్లో, తక్కువ ధర మరియు ప్రత్యామ్నాయ ఆర్థిక సాధనాల కొరత కారణంగా గృహ కొనుగోలుదారులలో ప్రైమరీ మార్కెట్‌కు అధిక డిమాండ్ ఉండేది.

కొత్త రెసిడెన్షియల్ కాంప్లెక్స్ నిర్మాణం ప్రారంభమైనట్లు ప్రకటించడానికి డెవలపర్‌లకు సమయం లేదు, ఎందుకంటే సేల్స్ డిపార్ట్‌మెంట్ల దగ్గర పెట్టుబడి పెట్టడానికి ఇష్టపడే వారి క్యూలు ఏర్పడ్డాయి. డెవలప్‌మెంట్ కంపెనీలు ఫైనాన్సింగ్ యొక్క అదనపు వనరుల కోసం వెతకవలసిన అవసరం లేదు, ఎందుకంటే వారు ఎల్లప్పుడూ కొనుగోలుదారులపై ఆధారపడవచ్చు.

పేరుకుపోయిన వనరులు లేని ఆటగాళ్లకు అజాగ్రత్త ఘోరమైన లోపంగా మారింది. 2022లో, కొత్త అపార్ట్‌మెంట్ల మార్కెట్ 90% కుప్పకూలింది మరియు దాని పునరుద్ధరణ ప్రతికూల దృష్టాంతాన్ని అనుసరించింది: 2024లో, డిమాండ్ యుద్ధానికి ముందు ఉన్న స్థాయిలో ఐదవ వంతు.

బదులుగా, కైవ్‌లోని హౌసింగ్ అద్దె మార్కెట్ మరియు పశ్చిమాన మరియు ఉక్రెయిన్ మధ్యలో ఉన్న పెద్ద నగరాల్లో హ్రైవ్నియా ధరలలో గరిష్ట విలువలను చేరుకుంది. చరిత్రలో మొట్టమొదటిసారిగా, ఎల్వివ్ మరియు ఉజ్హోరోడ్‌లోని ఒక-గది అపార్ట్‌మెంట్ల అద్దె రేట్లు కైవ్‌ను అధిగమించాయి.

YeOselya కొత్త భవనాల మార్కెట్‌ను సేవ్ చేయలేదు

“ప్రైమ్” పై అపార్ట్‌మెంట్ల కొనుగోలుదారులు ఒప్పందాలను ముగించడం మరియు వాయిదాల చెల్లింపులను నిలిపివేసిన వెంటనే, అభివృద్ధి సంస్థలు తమ ఆర్థిక నిల్వలను త్వరగా అయిపోయాయి. కొంతమంది బిల్డర్లు నిర్మాణ స్థలాలపై పనిని పూర్తిగా నిలిపివేశారు, కొందరు అధిక స్థాయి సంసిద్ధతతో వస్తువులపై మాత్రమే పనిని పునఃప్రారంభించారు.

కాంప్లెక్స్‌ల యొక్క కొత్త లైన్లు మరియు కొత్త ప్రాజెక్ట్‌లు యజమానులు తమ స్వంత నిధులను కేటాయించిన లేదా “పక్కన” ఫైనాన్సింగ్‌ను కనుగొన్న కంపెనీల ద్వారా మాత్రమే ప్రారంభించబడ్డాయి. ముఖ్య అంశం భౌగోళికమైనది – భవిష్యత్తులో నివాస సముదాయం రష్యా సరిహద్దు నుండి మరింత ముందుకు సాగుతుంది, డెవలపర్ దానిలో మరింత ఇష్టపూర్వకంగా పెట్టుబడి పెట్టాడు.

2024లో ప్రాథమిక రియల్ ఎస్టేట్ మార్కెట్లో లావాదేవీల సంఖ్య 2021 గణాంకాలలో 20%, లెక్కించారు నేషనల్ బ్యాంక్ (NBU) లో

ప్రిఫరెన్షియల్ తనఖాలు “eOselya” యొక్క రాష్ట్ర కార్యక్రమం లేకుంటే ప్రాథమిక రియల్ ఎస్టేట్ మార్కెట్ పరిస్థితి మరింత దారుణంగా ఉండేది. 2022 చివరి నాటికి “eOseli” కార్యాచరణ ప్రారంభమైనప్పటి నుండి, 14,800 మంది వ్యక్తులు దీనిని ఉపయోగించారు. రుణగ్రహీతలు జారీ చేసిన మొత్తం రుణాల మొత్తం 24 బిలియన్ UAH, అందులో 14.6 బిలియన్లు 2024లో ఉంటాయి. ఇది ఉక్రెయిన్‌కు రికార్డు మొత్తం, ఎందుకంటే ఇంతకుముందు దేశంలో ఇంత భారీ తనఖా కార్యక్రమం లేదు.

2024లో రుణగ్రహీతలలో 49% మంది సైనిక మరియు పోలీసు అధికారులు, 7.7% మంది వైద్యులు మరియు 7.3% మంది ఉపాధ్యాయులుగా ఉంటారు. వారు సంవత్సరానికి 3% చొప్పున తనఖా తీసుకున్నారు. 27.1% గ్రహీతలు 7% చొప్పున రుణం తీసుకున్నారు.

కైవ్ ప్రాంతం జారీ చేసిన రుణాలలో 50% కంటే ఎక్కువ – రాజధానిలో 1.9 వేలు జారీ చేయబడ్డాయి. UAH 4.1 బిలియన్లకు రుణాలు, కైవ్ ప్రాంతంలో – UAH 2.3 వేలు. UAH 3.9 బిలియన్లకు రుణం.

మూడవ వంతు కేసులలో మాత్రమే, ఆపరేటర్ “eOseli” (“ఉక్రేనియన్ ఫైనాన్షియల్ హౌసింగ్ కంపెనీ”) డెవలపర్ కంపెనీలకు రాష్ట్ర నిధులతో మద్దతు ఇచ్చింది: తనఖా గ్రహీతలలో 24.1% నిర్మాణంలో ఉన్న అపార్ట్‌మెంట్‌లను కొనుగోలు చేశారు, మరో 8.7% – డెవలపర్ నుండి రెడీమేడ్ అపార్ట్‌మెంట్లు. మిగిలిన 67.1% రుణాలు “సెకండరీ”లో హౌసింగ్ కొనుగోలుకు నిధులు సమకూర్చాయి.

NBU యొక్క లెక్కల ప్రకారం, దేశంలో సగటున ప్రాథమిక రియల్ ఎస్టేట్ మార్కెట్‌లో కేవలం 4-5% ఒప్పందాలు తనఖా ప్రమేయంతో ముగిశాయి.

సంవత్సరం చివరి రోజున ప్రభుత్వం క్యాపిటలైజ్ చేయబడింది మరో UAH 20 బిలియన్లకు “Ukrfinzhitlo” బాండ్లు, కాబట్టి రాష్ట్ర కార్యక్రమం 2025లో కొనసాగుతుంది. “Ukrfinzhitlo”లోని EP యొక్క సంభాషణకర్త, బాండ్ల విజయవంతమైన మోనటైజేషన్ విషయంలో, UAH 1 గురించి తనఖా రుణాలను జారీ చేయాలని కంపెనీ యోచిస్తోందని వివరించారు. ప్రతి నెల బిలియన్.

అతను 2025 లో “Ukrfinzhitlo” కొత్త గృహాలపై మరింత దృష్టి పెడుతుందని, ప్రత్యేకించి, ఇది ఇప్పటికీ నిర్మాణంలో ఉంది. నిర్మాణ పరిశ్రమకు మద్దతు ఇవ్వడం సరసమైన తనఖా ప్రోగ్రామ్‌ను రూపొందించడం వెనుక ఉన్న ప్రధాన ఆలోచనలలో ఒకటి.

గృహాల సరఫరా కొరత, తక్కువ డిమాండ్‌తో కూడా అపార్ట్‌మెంట్ ధరల పెరుగుదలకు దారితీసింది. కైవ్, ఒడెసా మరియు డ్నిప్రోలలో, చదరపు మీటరుకు సగటు ధర సంవత్సరానికి 10-14% పెరిగింది, LUN కంపెనీ లెక్కించింది.

Kropyvnytskyi (+33%), Rivne (+24%), Ivano-Frankivsk, Chernivtsi మరియు Vinnytsia (21%) “ప్రాధమిక” ప్రాంతంలో గృహ వృద్ధి రేట్లు పరంగా నాయకులు. అదే సమయంలో, డాలర్ పరంగా, ఈ ఐదు నగరాల్లో వృద్ధి 8-19%.

“Vorynka”: ఆర్థిక పరిస్థితులు మంచివి, భద్రతా పరిస్థితులు చెడ్డవి

సెకండరీ మార్కెట్‌లో రెసిడెన్షియల్ రియల్ ఎస్టేట్ డిమాండ్ 2021 సూచికల నుండి 70% మేర కోలుకుంది, అని చెప్పబడింది నేషనల్ బ్యాంక్ యొక్క తాజా ఆర్థిక స్థిరత్వ నివేదికలో. 2024 పదకొండు నెలల్లో, నోటరీలు 2023 అదే కాలంలో కంటే 14% ఎక్కువ లావాదేవీలను ధృవీకరించారు.

“Vtorinka” లో అపార్ట్మెంట్ల కొనుగోలు కోసం “Ukrfinzhitlo” జారీ చేసిన ఆకట్టుకునే 67.1% రుణాలు పెట్టుబడిదారులలో దాని ప్రజాదరణలో కీలక పాత్ర పోషించలేదు. ఉక్రెయిన్‌లోని నివాస భవనం యొక్క సగటు వయస్సు సుమారు 50 సంవత్సరాలు, అయితే “eOselya” మూడు నుండి పది సంవత్సరాల వయస్సు గల గృహాలకు పొందవచ్చు.

సెకండరీ హౌసింగ్ అనేక ప్రయోజనాల కారణంగా కొనుగోలుదారులలో ప్రసిద్ది చెందింది: అసంపూర్తిగా నిర్మించే ప్రమాదం లేకపోవడం, మరమ్మతుల లభ్యత, విస్తృత ఎంపిక, చట్టబద్ధంగా సాధారణ సముపార్జన విధానం.

“OLX రియల్ ఎస్టేట్” పరిశోధన ఫలితాల ప్రకారం, సెకండ్ హ్యాండ్ అపార్ట్‌మెంట్లు ప్రధానంగా బంధువులతో కలిసి వెళ్లడం, అద్దె గృహాలను వారి స్వంతంగా మార్చుకోవడం మరియు జీవన పరిస్థితులను మెరుగుపరచడం కోసం కొనుగోలు చేయబడతాయి. బదులుగా, పెట్టుబడిగా అపార్ట్‌మెంట్ కొనాలనే ఆసక్తి బలహీనపడుతోంది.

సెకండరీ మార్కెట్‌లో చిన్నది, అందువలన చౌకైన గృహాలకు అత్యధిక డిమాండ్ ఉంది. ఉక్రెయిన్ మరియు కైవ్‌లలో 2024లో కొనుగోలు చేసిన అపార్ట్‌మెంట్ల మధ్యస్థ ప్రాంతం అదే – 48 చదరపు మీటర్లు. m, NBU నివేదిక చెప్పింది. అదే సమయంలో, LUN ప్రకారం, కైవ్‌లో అమ్మకానికి అందుబాటులో ఉన్న గృహాల మధ్యస్థ ప్రాంతం గణనీయంగా ఎక్కువగా ఉంది – సుమారు 60 చదరపు మీటర్లు. m.

6 ఏళ్లలో నిర్మాణ వ్యయం రెట్టింపు అయింది

గత సంవత్సరం, కైవ్‌లో అపార్ట్‌మెంట్‌ను విక్రయించడానికి సగటు సమయం 2 నుండి 4 నెలలు, ఒక గది అపార్ట్‌మెంట్‌లు అత్యంత వేగంగా అమ్ముడవుతున్నాయి. అపార్ట్‌మెంట్ల బహిర్గతం వ్యవధి సరఫరా మరియు డిమాండ్, ద్రావణి డిమాండ్ స్థాయి మరియు మార్కెట్ ధరలతో కొనుగోలుదారుల ఒప్పందం/అసమ్మతి మధ్య సమతుల్యతను అంచనా వేయడం సాధ్యపడుతుంది, LUN చెప్పింది.

కైవ్‌లో, ఎక్స్‌పోజర్ వ్యవధి నవంబర్ 2023లో 53 రోజుల నుండి నవంబర్ 2024లో 49 రోజులకు, ఎల్వివ్‌లో – 62 నుండి 42 రోజులకు తగ్గింది.

2024 వసంతకాలం మరియు వేసవిలో, రియల్ ఎస్టేట్ ధరలు కొద్దిగా తగ్గినప్పుడు, మార్కెట్‌లోని అపార్ట్‌మెంట్ల ఎక్స్‌పోజర్ వ్యవధి కూడా తగ్గింది. ఇది ద్రావకం డిమాండ్ ఉనికిని మరియు విక్రేతలు తగ్గింపును అందిస్తే, త్వరగా ఒక ఒప్పందాన్ని ముగించడానికి కొనుగోలుదారుల సంసిద్ధతను సూచిస్తుంది, కంపెనీ వివరిస్తుంది.

నేషనల్ బ్యాంక్ జనాభా యొక్క ఆదాయాల పెరుగుదలను బట్టి, గృహాలను కొనుగోలు చేయడానికి ధర పరిస్థితులు 2021 కంటే మరింత అనుకూలంగా ఉన్నాయని లెక్కించింది. అయినప్పటికీ, భద్రతాపరమైన ప్రమాదాల కారణంగా సంభావ్య కొనుగోలుదారులు లావాదేవీల నుండి నిరోధించబడ్డారు.

అనిశ్చితికి అనుగుణంగా

అద్దె మార్కెట్ అత్యంత నమ్మకంగా అనిపిస్తుంది: డిమాండ్ ఎక్కువగా ఉంది, అద్దె రేట్లు పెరుగుతున్నాయి, ఖాళీగా ఉన్న అపార్ట్‌మెంట్ల ఎక్స్‌పోజర్ కాలం తగ్గుతోంది, LUN చెప్పింది.

2024లో, అపార్ట్‌మెంట్‌లను అద్దెకు తీసుకునే ఖర్చు గృహ ఖర్చులకు అనులోమానుపాతంలో పెరిగింది. కైవ్‌లో ధర-నుండి-అద్దె నిష్పత్తి 10X. అంటే రియల్ ఎస్టేట్ కొనుగోలు కోసం ఖర్చు చేసిన నిధులను 10 సంవత్సరాలలో తిరిగి పొందవచ్చు.

ఈ సూచిక యొక్క అధిక విలువ తరచుగా మార్కెట్లో “బబుల్” ధర యొక్క ఆవిర్భావాన్ని సూచిస్తుంది, అయితే తక్కువ విలువ గృహ విలువ లేదా అతిగా అంచనా వేయబడిన అద్దె విలువను తక్కువగా అంచనా వేయవచ్చు.

“10X” అంటే అద్దెకు ఇల్లు కొనడం మంచి ప్రత్యామ్నాయం. అయినప్పటికీ, యుద్ధ ప్రమాదాలు ఆట యొక్క నియమాలను మార్చాయి: జనాభా మునుపటి పరిస్థితులలో గృహ కొనుగోలులో పెట్టుబడి పెట్టడానికి సిద్ధంగా లేదు” అని NBU ఫైనాన్షియల్ స్టెబిలిటీ నివేదిక పేర్కొంది.

ఉక్రెయిన్‌పై రష్యా సుదీర్ఘ యుద్ధానికి సంబంధించి అనిశ్చితికి ఉక్రేనియన్ల ప్రతిస్పందన అద్దెకు అనుకూలంగా ఎంపిక.

సగటున, కైవ్‌లో దీర్ఘకాలిక అపార్ట్‌మెంట్ లీజుకు సంబంధించిన ప్రకటన 7 రోజులలో ముగుస్తుంది (ఒక సంవత్సరం క్రితం ఇది 10 రోజులు), ఎల్వివ్‌లో – 14 రోజులు (ఇది 20), ఒడెసాలో – 12 రోజులు (ఇది 11).

LUN లో ఊహిస్తారుఉక్రెయిన్‌లోని దాదాపు అన్ని నగరాల్లో 2024లో అద్దె రేట్ల పెరుగుదల అపార్ట్‌మెంట్‌లకు పెట్టుబడి డిమాండ్‌ను పెంచడానికి దారితీయవచ్చు. మరియు రియల్ ఎస్టేట్ విక్రేతలు సంభావ్య భూస్వాములుగా వారి “పునరుద్ధరణ” గురించి ఆలోచించవచ్చు.