Durante mais de duas décadas, a baixa renda do apartamento de Marina Maalouf num conjunto habitacional de blocos acessíveis na Chinatown de Los Angeles foi uma graça salvadora para a sua família, incluindo uma neta que tem autismo.
Mas essa graça tinha prazo de validade. Para Maalouf e sua família chegou em 2020.
O proprietário, que não é mais legalmente obrigado a manter o prédio acessível, aumentou o aluguel de US$ 1.100 para US$ 2.660 em 2021 – fora do alcance de Maalouf e sua família. As noites de Maalouf são assombradas pelo medo de que sua batalha de despejo, que já dura anos, acabe em sacos de dormir no chão de um amigo ou coisa pior.
Embora os americanos continuem a lutar contra rendas implacavelmente elevadas, cerca de 223 mil unidades habitacionais acessíveis como a de Maalouf em todo os EUA poderão ser-lhes arrancadas apenas nos próximos cinco anos.
Deixa os inquilinos de baixos rendimentos apanhados a enfrentar prolongadas batalhas de despejo, a lutar para pagar um aumento de duas vezes ou mais na renda, ou a ser desviados para um mercado imobiliário onde os custos podem facilmente consumir metade do salário.
Essas unidades habitacionais acessíveis foram construídas com o Crédito Fiscal para Habitação de Baixa Renda, ou LIHTC, um programa federal criado em 1986 que fornece créditos fiscais a incorporadores em troca de manter os aluguéis baixos. Desde então, produziu 3,6 milhões de unidades e possui mais da metade de todas as moradias de baixa renda apoiadas pelo governo federal em todo o país.
“É a força vital do desenvolvimento de habitação a preços acessíveis”, disse Brian Rossbert, que dirige a Housing Colorado, uma organização que defende casas a preços acessíveis.
Essa força vital não é estritamente vermelha ou azul. Ao combinar benefícios sociais com incentivos fiscais e propriedade privada, o LIHTC beneficiou de apoio bipartidário. A sua expansão é agora fundamental para o plano habitacional da candidata presidencial democrata Kamala Harris para construir 3 milhões de novas casas.
O problema? Os edifícios normalmente só precisam ser mantidos acessíveis por um período mínimo de 30 anos. Para a onda de construção de LIHTC na década de 1990, esses prazos estão a chegar agora, ameaçando causar uma hemorragia na oferta de habitação a preços acessíveis quando os americanos mais precisam dela.
“Se estamos a perder casas que são actualmente acessíveis e disponíveis para as famílias, então estamos a perder terreno na crise”, disse Sarah Saadian, vice-presidente de políticas públicas da National Low Income Housing Coalition.
“É como ter um barco com um buraco no fundo”, disse ela.
Nem todas as unidades que expiram fora do LIHTC se tornam taxas de mercado. Alguns são mantidos acessíveis graças a outros subsídios governamentais, a proprietários misericordiosos ou a estados, incluindo a Califórnia, o Colorado e Nova Iorque, que têm trabalhado para mantê-los a baixo custo, recorrendo a diversas alavancas.
Os governos locais e as organizações sem fins lucrativos podem comprar apartamentos vencidos, podem ser aplicados novos créditos fiscais que aumentem a acessibilidade ou, como no caso de Maalouf, os inquilinos podem organizar-se para tentar forçar a ação dos proprietários e das autoridades municipais.
Essas opções enfrentam desafios. Embora novos créditos fiscais possam recuperar uma propriedade LIHTC caducada, eles são limitados, distribuídos aos estados pela Receita Federal com base na população. Também é uma tarefa difícil para os governos locais e organizações sem fins lucrativos desembolsar dinheiro suficiente para comprar e manter acessíveis os empreendimentos expirados. E há poucos dados agregados sobre exactamente quando as unidades LIHTC perderão a sua acessibilidade, tornando difícil para os decisores políticos e activistas se prepararem totalmente.
Também há menos incentivo político para preservar as unidades.
“Politicamente, você é recompensado por um anúncio, um lançamento inovador, uma inauguração”, disse Vicki Been, professora da Universidade de Nova York que anteriormente foi vice-prefeita da cidade de Nova York para habitação e desenvolvimento econômico.
“Você não é recompensado por ser um bom administrador de seus ativos, por manter o controle de tudo e por garantir que não perderá uma única unidade habitacional acessível”, disse ela.
Maalouf estava no pátio de seu apartamento em um dia quente recente, conversando e acenando para os vizinhos, com uma pulseira com uma foto de Che Guevarra pendurada no braço.
“Amigável”, foi como Maalouf descreveu seu eu anterior, mas não assertivo. Isso até que o aumento dos aluguéis a empurrou diante da Câmara Municipal de Los Angeles pela primeira vez, com o suor escorrendo enquanto ela lutava por sua casa.
Agora organizadora do Sindicato dos Inquilinos de Los Angeles, Maalouf não tem medo de falar, mas a angústia por sua casa ainda a mantém acordada à noite. Pela manhã ela repete um mantra: “Ainda estamos aqui. Ainda estamos aqui.” Mas lutar dia após dia para tornar isso realidade é exaustivo.
O apartamento de Maalouf foi construído antes que a Califórnia fizesse com que os contratos LIHTC durassem 55 anos, em vez de 30 em 1996. Cerca de 5.700 unidades LIHTC construídas na época de Maalouf expirarão na próxima década. No Texas, são 21.000 unidades.
Quando a tesoureira da Califórnia, Fiona Ma, assumiu o cargo em 2019, ela dirigiu o programa para incorporadores comprometidos com moradias populares e não com o que ela chamou de “agitação e queima”, comprando propriedades LIHTC e lançando-as no mercado o mais rápido possível.
Na Califórnia, os proprietários devem notificar os governos estaduais e locais e os inquilinos antes que o edifício expire. Organizações habitacionais, organizações sem fins lucrativos e governos estaduais ou locais são os primeiros a tentar comprar a propriedade para mantê-la acessível. Os empreendimentos expirados também são priorizados para novos créditos fiscais, e o estado exige essencialmente que todos os candidatos ao LIHTC tenham experiência na propriedade e gestão de habitação a preços acessíveis.
“Isso meio que eliminou as pessoas que não estavam interessadas em moradias populares no longo prazo”, disse Marina Wiant, diretora executiva do comitê de alocação de créditos fiscais da Califórnia.
Mas, ao contrário da Califórnia, alguns estados não prorrogaram os acordos LIHTC para além de 30 anos, muito menos tomaram outras medidas para manter acessíveis as habitações expiradas.
O Colorado, que tem cerca de 80.000 unidades LIHTC, aprovou uma lei este ano que dá aos governos locais o direito de preferência na esperança de preservar 4.400 unidades que perderão as proteções de acessibilidade nos próximos seis anos. A lei também exige que os proprietários avisem os governos locais e estaduais de dois anos antes do vencimento.
Ainda assim, os governos locais ou as organizações sem fins lucrativos que juntam fundos para comprar edifícios de apartamentos de tamanho considerável estão longe de ser uma garantia.
Histórias como a de Maalouf continuarão a desenrolar-se à medida que as unidades da LIHTC forem sendo substituídas, ameaçando enviar famílias com poucos recursos de volta ao mercado imobiliário. A renda média dos americanos que vivem nessas unidades era de apenas US$ 18.600 em 2021, de acordo com o Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano.
“Isso é como um problema de matemática”, disse Rossbert, da Housing Colorado. “Assim que uma dessas unidades expira e é convertida para a taxa de mercado e uma família é deslocada, elas se tornam parte da necessidade que está impulsionando a necessidade de novas construções. ”
“É difícil sair desse ciclo”, disse ele.
A agência habitacional do Colorado trabalha com grupos de preservação em todo o estado e tem um fundo para ajudar. Ainda assim, não está claro quantas unidades LIHTC podem ser salvas, no Colorado ou em todo o país.
É até difícil saber quantas unidades estão vencendo em todo o país. Uma contabilidade precisa exigiria uma classificação através da constelação de subsídios municipais, estaduais e federais, cada um com os seus próprios requisitos de acessibilidade e datas de término.
Isso pode prejudicar a capacidade dos decisores políticos e dos defensores de compreenderem plenamente onde e quando muitas unidades perderão a acessibilidade e depois canalizarem recursos para os locais certos, disse Kelly McElwain, que gere e supervisiona a Base de Dados Nacional de Preservação de Habitação. É a agregação mais abrangente de dados LIHTC a nível nacional, mas com todas as lacunas, continua a ser uma estimativa aproximada.
Também há temores de que, se os estados divulgarem suas unidades LIHTC expiradas, os compradores com fins lucrativos, sem interesse em mantê-las acessíveis, atacariam.
“É uma espécie de Catch-22: tentar entender o problema e não colocar uma grande placa de venda na frente de uma propriedade logo antes de seu vencimento”, disse Rossbert.
Enquanto isso, o ativismo dos inquilinos de Maalouf ajudou a movimentar a situação em Los Angeles. A cidade ofereceu ao proprietário US$ 15 milhões para manter seu prédio acessível até 2034, mas esse acordo não eliminaria mais de 30 casos de despejo ainda em andamento, incluindo o de Maalouf, ou os US$ 25 mil de aluguel atrasado que ela deve.
No seu pátio, a neta de Maalouf, Rubie Caceres, arrastava os pés com um copo de água. Ela tem 5 anos, mas com necessidades especiais, sua fala é mais palavras desconexas do que frases.
“É por isso que espero que tudo volte ao normal e que ela possa estar segura”, disse Maalouf, com a voz trêmula de emoção. Ela instou seu filho a começar a economizar dinheiro para o pior.
“Continuaremos lutando”, disse ela, “mas dia após dia é difícil”.
