No meio da incerteza econômica e das altas taxas de juros, as hipotecas de taxa ajustável estão retornando.
As armas oferecem taxas de juros fixas mais baratas para os cinco, sete, sete anos iniciais, dando aos mutuários mais opções de casa. Após esse período introdutório, o empréstimo possui uma taxa de juros variável que pode subir ou descer, dependendo das condições do mercado.
A parcela dos pedidos de empréstimo para armas recentemente subiu ao seu Nível mais alto em 17 mesesde acordo com a Mortgage Bankers Association.
Esses tipos de hipotecas, geralmente considerados mais arriscados que as opções tradicionais de taxa fixa, não são populares há algum tempo. Malignados como produtos hipotecários subprime durante o acidente do mercado imobiliário de 2008, eles estão um pouco na lista negra desde a Grande Recessão.
No entanto, compradores de casas, desesperados para garantir taxas de juros mais baixas, estão fazendo a aposta. Na semana passada, à medida que a turbulência do mercado sobre tarifas enviou rendimentos de títulos e taxas de hipoteca, a taxa de juros para um braço de 5/1 foi de 50 pontos base, ou 0,5%, menor que uma hipoteca fixa de 30 anos, o termo mais comum do empréstimo à habitação.
“No mercado de alto preço e de alta taxa de hoje, 50 pontos base podem fazer uma grande diferença nos custos de moradia”, disse Hannah Jonesanalista sênior de pesquisa econômica com realtor.com. Segundo Jones, uma taxa de 6,5% em vez de uma taxa de 7% se traduz em aproximadamente US $ 110 economias mensais no pagamento principal e de juros em uma casa com preços médios (US $ 424.900 com um adiantamento de 20%).
Os empréstimos de taxa ajustável têm uma estrutura mais complexa do que as hipotecas de taxa fixa tradicionais, mas sua história difícil lhes dá um rap ruim injustificável.
“Muitos dos riscos que existiam no mercado de volta antes do acidente habitacional se foram há muito tempo, e a maioria tinha a ver com padrões de subscrição solta”. Keith Gumbingervice -presidente do HSH.com, disse por e -mail.
Segundo Gumbinger, essas hipotecas não são maus ou tóxicos Mas simplesmente outro tipo de produto hipotecário que poderia fornecer uma porta de entrada mais acessível para a casa de casa. Como qualquer outro empréstimo, o nível de risco depende das divulgações do credor e da prontidão financeira do mutuário.
Hipotecas de taxa ajustável em um mercado inacessível
As casas são caras e escassas, enquanto os salários domésticos reais estão caindo e as taxas de empréstimos permanecem caras. A taxa de juros de uma hipoteca fixa de 30 anos, que mais que dobrou desde o início de 2022, deve permanecer íngreme, em torno de 6,5% a 7%, na maior parte de 2025.
Como as altas taxas de juros tornam proibitivamente caro para os compradores de casas cobrirem seu pagamento mensal de hipoteca, as armas oferecem o benefício de taxas iniciais mais baixas e contas mensais mais gerenciáveis do que as hipotecas de longo prazo padrão.
O aumento nas aplicações de braço pode não se tornar uma tendência durável. Ainda assim, assumir menos dívidas (pelo menos inicialmente) oferece aos compradores alguma agência no mercado imobiliário de hoje.
“Se [mortgage] As taxas permanecem altas e, em seguida, mais pessoas continuarão aproveitando as economias que podem obter com os ajustes e depois refinanciar quando as taxas forem mais baixas “, disseram Melissa CohnVice -Presidente Regional da William Raveis Mortgage.
As perspectivas de longo prazo para as taxas de hipoteca também desempenham uma função. Dadas as expectativas dos cortes nas taxas de juros do Federal Reserve, uma potencial desaceleração econômica e uma inflação mais baixa, as taxas de hipoteca podem se mover nos próximos três a cinco anos.
Nesse contexto, Gumbinger disse que a escolha de um braço fornece algum alívio financeiro imediato, especialmente com a possibilidade de obter uma taxa ajustável mais barata ou refinanciar a uma taxa fixa menor de longo prazo quando o período introdutório terminar.
Empréstimos de taxa ajustável não são tão arriscados quanto eram
O mercado de hipotecas é mais fortemente regulamentado do que costumava ser. “Os braços de hoje estão totalmente subscritos e fixos por um período de tempo razoável”, disse Colin Robertson, que criou A verdade sobre hipoteca site.
Nos anos anteriores à crise imobiliária, os braços compunham a maior parte das hipotecas subprime. Mas naquela época, bancos e credores não exigiam prova de emprego, ativos ou renda. Os proprietários com históricos de crédito menos do que ideais foram criados para problemas depois que foram atingidos com pagamentos mensais que não podiam pagar depois que essas taxas introdutórias de teaser expiradas.
“Os credores têm requisitos de credibilidade muito mais rigorosos do que há cerca de 20 anos, quando os padrões de empréstimos de LAX acabaram resultando em um acidente no mercado imobiliário”, disse Jones.
Hoje, os credores devem aderir ao regra de capacidade de repetirque garante que os mutuários sejam totalmente examinados com uma baixa probabilidade de inadimplência em seus empréstimos à habitação assim que a taxa é redefinida. De fato, Cohn disse que os bancos agora garantem que os mutuários de braços se qualifiquem para uma taxa mais alta ajustada, a taxa totalmente indexada ou 2% maior que a taxa introdutória mais barata.
Embora o risco mais considerável com o ARMS seja um pagamento mensal mais alto após o término do período de cinco, sete ou 10 anos, Gumbinger disse que os braços de hoje têm mecanismos, incluindo estruturas de cap, para limitar as consequências negativas dos aumentos na taxa de juros.
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Os braços são melhores para certos tipos de mutuários
Os compradores que desejam pagamentos previsíveis ou que pretendem viver em uma casa durante o período de hipoteca não se beneficiariam de uma hipoteca de taxa ajustável.
De acordo com Cohn, os Arms são mais adequados para compradores que procuram um lar de partida que não espere viver na propriedade a longo prazo. Os mutuários que estão confiantes de que sua renda aumentará ou que as taxas de juros diminuirão também podem optar por uma hipoteca de taxa ajustável.
Especialistas da habitação dizem que os mutuários, considerando que esse tipo de empréstimo à habitação deve ter um plano de jogo para potencialmente refinanciar ou vender quando a taxa de juros se ajustar. Ao retirar uma hipoteca de taxa ajustável, é importante considerar o pior cenário, como uma futura perda de empregos, juntamente com um pagamento de moradia muito mais alto.
“As famílias que mal podem se dar ao luxo de comprar uma casa devem evitar. Adicionar o risco de um aumento de taxa a um orçamento já apertado pode ser financeiramente arriscado”, disse Jones.
