Se você está comprando um empréstimo para aquisição de uma casa ou uma linha de crédito para aquisição de uma casa (HELOC), aqui estão algumas boas notícias: agora que o Federal Reserve começou a cortar as taxas de juros, espera-se que as taxas de empréstimo para aquisição de uma casa e HELOC diminuam.
Devido ao aumento dramático nas taxas hipotecárias nos últimos anos, os empréstimos para aquisição de habitação tornaram-se uma alternativa atraente ao refinanciamento de saque.
“Os empréstimos imobiliários permitem que os proprietários aproveitem seu patrimônio sem impactar a taxa de juros aplicada à hipoteca primária, que, para a maioria, está muito abaixo das taxas hipotecárias atuais”, disse Rob CookCMO da Discover Home Loans.
Esteja você aproveitando o valor da sua casa para consolidar dívidas ou financiar um grande projeto, você deve procurar as melhores condições de empréstimo. No entanto, não está totalmente sob seu controle. As taxas de juros são impactadas por vários fatores. Algumas são pessoais, como a sua pontuação de crédito, mas outras não, incluindo as decisões do banco central sobre política monetária.
Você não precisa ser um especialista, mas alguns conhecimentos básicos podem ajudá-lo a aproveitar ao máximo o valor da sua casa.
Empréstimos para aquisição de casa própria vs. HELOCs
Empréstimos para aquisição de casa própria permitem que você peça dinheiro emprestado à sua casa para receber uma quantia fixa em dinheiro.
Linhas de crédito de home equity agir mais como um cartão de crédito: você pode aumentar ou diminuir o saldo até um determinado limite, em vez de receber todo o dinheiro de uma vez.
Em ambos os casos, você precisará de patrimônio suficiente, medido como a diferença entre a dívida hipotecária e o valor atual de mercado da sua casa. Ambos os produtos funcionam como segundas hipotecas, usando a sua casa como garantia do empréstimo.
O papel do Fed e as taxas de juros
Como banco central dos EUA, a Reserva Federal foi “projetada para ajudar a manter a estabilidade económica”, disse Jacob Channel, economista sênior da LendingTree.
O Fed estabelece uma taxa de juros de referência, a taxa de fundos federais, que afeta a taxa cobrada pelos bancos para todos os tipos de produtos de empréstimo, incluindo empréstimos para aquisição de imóveis e HELOCs.
O Fed não define taxas diretamente para empréstimos imobiliários ou linhas de crédito. As taxas de juros que você vê para produtos de home equity geralmente variam de acordo com a taxa de referência, e é por isso que foram excepcionalmente altas no último período.
Depois de aumentar a taxa dos fundos federais várias vezes desde 2022, o banco central está agora a inverter o rumo para realizar reduções nas taxas. Até agora, o Fed reduziu as taxas de juros três vezes, mais recentemente em 0,25% em 18 de dezembro.
A ideia é a seguinte: taxas de juro elevadas desencorajam as pessoas de gastar e pedir dinheiro emprestado, enquanto as taxas de juro baixas encorajam-no. Numa economia mais fraca, a Fed reduziria as taxas para impulsionar a actividade económica. Numa economia em crescimento, o Fed aumentaria as taxas para se proteger contra a inflação.
Cortes nas taxas do Fed tornam os empréstimos mais baratos
Se a Fed reduzir a sua taxa de referência, os bancos acabarão por diminuir as suas taxas para novos produtos de home equity e vice-versa, mas “a relação não é necessariamente de um para um”, disse Channel. Outros factores económicos, como o mercado de trabalho, também podem impactar as taxas fixadas pelos bancos.
Há também uma diferença na forma como as mudanças na política do Fed impactam os HELOCs em comparação aos empréstimos imobiliários.
HELOCs: Quando o Fed corta as taxas de juros, os proprietários de casas com HELOCs existentes e aqueles que desejam contratar uma nova linha de crédito se beneficiam. As linhas de crédito de home equity normalmente têm taxas de juros variáveis vinculadas à taxa básica de juros, que sobe e desce com a taxa de fundos federais. Quando o Fed faz cortes nas taxas, eventualmente reduz as taxas dos HELOCs existentes e daqueles oferecidos pelos credores.
Empréstimos para aquisição de casa própria: Se você atualmente tem um empréstimo para compra de uma casa própria, sua taxa de juros não mudará com o último corte do Fed. Com os empréstimos imobiliários, sua taxa será fixada no momento em que você fechar o empréstimo, independentemente de como o Fed ajustará as taxas no futuro. As taxas de juro sobre novos empréstimos para aquisição de habitação, porém, reflectirão quaisquer alterações de política por parte da Fed.
Channel espera que, à medida que a Fed realize mais cortes nas taxas, isso se traduza num declínio gradual das taxas em toda a economia, incluindo para empréstimos de aquisição de habitação e HELOCs, hipotecas e empréstimos de refinanciamento de saque.
Por que o Fed está cortando as taxas de juros?
Durante os primeiros dias da pandemia, quando a economia parou, a Fed baixou as taxas de juro tanto quanto possível. A ideia era encorajar as pessoas a continuarem a gastar dinheiro durante uma economia enfraquecida e motivou os bancos e credores a estabelecerem taxas hipotecárias historicamente baixas, tão baixas como 2% ou 3%.
À medida que a economia começou a recuperar e a inflação disparou, a Fed começou a aumentar as taxas de juro para abrandar o crescimento dos preços. As taxas mais altas também levaram ao aumento das taxas para empréstimos imobiliários. Em 2021, as taxas de home equity eram tão baixas quanto 4,4% e, no final de 2022, aproximavam-se dos 8%. Hoje, as taxas médias de home equity estão na faixa média de 8%.
À medida que a inflação começou a arrefecer de forma consistente, a Fed começou a reduzir as taxas de juro. O objectivo é ajustar as taxas apenas o suficiente para que a inflação não reaqueça e o desemprego não dispare.
Após o mais recente corte das taxas, o banco central deverá agir com cautela, implementando reduções ocasionais de 0,25% ao longo do próximo ano, dependendo de como a economia se sairá sob a próxima administração.
Outros fatores impactam as taxas de home equity
A taxa de juros de referência do Fed não é a única coisa que afeta as taxas que você pode obter para um empréstimo imobiliário ou HELOC. Aqui estão alguns outros fatores que podem alterar a taxa para a qual você se qualifica:
Seu perfil financeiro pessoal: Os bancos oferecem as melhores taxas para clientes com alta pontuação de crédito porque isso indica que eles têm um forte histórico de pagamento de dívidas dentro do prazo. Quanto menor for sua pontuação de crédito, maior será a probabilidade de sua taxa de juros. Também importa quais outras dívidas você tem. Se sua hipoteca for sua única dívida, você provavelmente obterá uma taxa melhor do que se tiver muitas dívidas de cartão de crédito ou empréstimos estudantis, por exemplo.
Quanto patrimônio você tem em sua casa: Os credores normalmente permitem que você peça emprestado até 80% ou 90% do valor da sua casa. Por exemplo, se a sua hipoteca primária já equivale a 75% do valor da sua casa, os bancos provavelmente cobrarão uma taxa de juros mais alta do que se a sua hipoteca equivalesse apenas a 40% do valor da sua casa, deixando muito capital disponível para empréstimo. Da mesma forma, pedir emprestado menos do seu patrimônio disponível é uma forma de reduzir a taxa de juros potencial de um empréstimo para compra de uma casa própria ou HELOC.
Qual banco ou credor você usa: Diferentes credores oferecem taxas variadas, e é por isso que vale a pena pesquisar e obter várias cotações antes de se comprometer com um empréstimo.
Como decidir se você deve aproveitar o valor da sua casa
Se você pretende alavancar o valor da sua casa mais cedo ou mais tarde, contratar um novo HELOC pode ser vantajoso porque sua taxa ajustável provavelmente cairia à medida que o Fed realizasse mais reduções nas taxas. Basta ter em mente que as taxas também poderão subir no futuro com base nas perspectivas económicas, o que significa menos previsibilidade para os seus pagamentos.
Dependendo de seus objetivos e necessidades pessoais, você poderá contrair um empréstimo imobiliário com taxa fixa daqui a alguns meses, quando as taxas provavelmente serão mais baixas. A taxa de empréstimo para aquisição de uma casa própria é fixada no início, então você perderia quedas posteriores nas taxas, mas estaria protegido contra quaisquer aumentos potenciais nas taxas no futuro.
Se você já tomou empréstimo contra o valor da sua casa, o mesmo princípio se aplica: você poderá ver sua taxa HELOC ajustável cair com as reduções da taxa do Fed nos próximos meses, mas uma taxa fixa de empréstimo para compra de uma casa não mudará.
Fundamentalmente, a forma como você aproveita o valor da sua casa para financiamento depende do motivo pelo qual você precisa do dinheiro. Se você estiver usando o valor da casa própria para pagar dívidas com juros mais altos, como cartões de crédito, as taxas de valor da casa própria agora já são uma melhoria.
Mesmo com uma boa taxa, um empréstimo imobiliário ou HELOC sempre envolve algum risco. Ambos os produtos são dívidas garantidas contra a sua casa, o que significa que se você deixar de pagar, o banco poderá executar a hipoteca de sua propriedade.
