Antes das eleições presidenciais, o caminho para reduzir as taxas hipotecárias parecia relativamente claro: enquanto os números oficiais da inflação continuassem a descer, a Reserva Federal levaria a cabo mais cortes nas taxas de juro, ajudando os custos dos empréstimos aos consumidores a diminuir gradualmente em 2025.
Isso foi então. Agora, os especialistas do mercado imobiliário não têm tanta certeza.
“As taxas hipotecárias não vão cair tanto quanto esperávamos e a acessibilidade ainda será um desafio”, disse Lisa Sturtevanteconomista-chefe da agência imobiliária Bright MLS.
Muitos economistas dizem que as políticas propostas pelo presidente eleito, Donald Trump, que incluem cortes de impostos, tarifas abrangentes e deportações em massa de imigrantes indocumentados, poderão estimular a procura, aumentar os défices e provocar o reaquecimento da inflação. Isso poderia levar a Fed a adiar futuras reduções das taxas, o que, por sua vez, manteria elevadas as taxas de empréstimos à habitação.
As taxas de hipotecas elevadas não são o único fardo para os possíveis compradores de casas. À medida que as taxas hipotecárias dispararam em 2022, os preços das casas atingiram máximos históricos e a escassez de stocks persistiu, tornando a aquisição de casa própria cada vez mais inacessível para a maioria das famílias norte-americanas.
O que o mercado hipotecário atual nos diz?
As taxas hipotecárias caíram desde os seus picos de 2023, embora o declínio tenha sido gradual, com alguma volatilidade ao longo do caminho. Nos últimos 12 meses, a taxa média de hipoteca fixa de 30 anos oscilou principalmente entre 6,5% e 7,5%.
A maioria dos economistas imobiliários esperava que as taxas hipotecárias atingissem 6% até ao final de 2024 e passassem para meados de 5% ao longo de 2025. Mas as taxas hipotecárias ainda são dolorosamente elevadas, cerca de 7%, e a previsão para o próximo ano só se tornou mais nebulosa.
Apesar de dois cortes nas taxas de juros por parte do Fed neste outono, as taxas hipotecárias inverteram o curso e subiram, e não caíram. Embora a política monetária do banco central tenha impacto no mercado imobiliário (por exemplo, os bancos normalmente repassam os aumentos das taxas aos consumidores em taxas mais altas sobre empréstimos de longo prazo, incluindo hipotecas), o Fed não define as taxas hipotecárias diretamente – os credores o fazem.
Os recentes saltos no mercado hipotecário deveram-se, em parte, ao facto de os investidores do mercado obrigacionista terem “apreciado” a expectativa de uma segunda administração Trump. As taxas de juro hipotecárias estão intimamente ligadas ao rendimento das obrigações do Tesouro a 10 anos, e os investidores no mercado obrigacionista aumentam ou diminuem os rendimentos com base no que acreditam que acontecerá no futuro – e não no que está a acontecer agora.
“Embora haja incerteza sobre a extensão do impacto inflacionário das políticas de Trump, expectativas de inflação mais altas tendem a levar a rendimentos de títulos e taxas hipotecárias mais elevados”, disse Beth Ann Bovinoeconomista-chefe do US Bank.
As taxas de hipotecas poderão aumentar em 2025?
A mesma razão pela qual as taxas de hipotecas subiram em 2022 é também o que poderia levá-las a aumentar no próximo ano: a inflação.
A inflação é uma medida fundamental da saúde da economia e influencia a decisão do Fed de ajustar as taxas de juro. Também impacta o mercado de títulos, onde as taxas de hipoteca são determinadas. A inflação elevada restringe a procura dos investidores por obrigações de longo prazo, fazendo com que os seus preços caiam e as taxas hipotecárias aumentem.
As propostas de Trump incluem uma universalização Tarifa de 20% sobre todas as importações, com uma possível tarifa de 60% sobre as importações provenientes da China. Se implementadas, estas tarifas seriam inflacionárias, uma vez que as empresas provavelmente transfeririam esses custos para os consumidores e aumentariam os preços. As reduções fiscais também poderão diminuir as receitas fiscais e aumentar os défices nacionais, resultando em rendimentos mais elevados das obrigações de longo prazo.
O Fed tem uma meta de taxa de inflação anual de 2%. Se a taxa de inflação oficial subir muito mais do que em 2025, é menos provável que o banco central decrete cortes nas taxas de juro, o que poderá exercer pressão ascendente sobre as taxas hipotecárias.
“Espero que as taxas fiquem entre 5,75% e 7,25%”, disse Logan Mohtahsamanalista-chefe da HousingWire. Se os dados económicos futuros forem mais fortes do que o esperado, é provável que as taxas hipotecárias se movam para o limite superior dessa faixa, disse Mohtashami.
As taxas de hipotecas poderão cair em 2025?
Ainda são possíveis taxas hipotecárias mais baixas no próximo ano, mas algumas condições devem ser atendidas primeiro.
“No nível mais básico, as taxas sempre serão influenciadas pelo estado da economia e pela inflação”, disse Matt Graham do Mortgage News Daily.
Se as políticas de Trump não sobrecarregarem a inflação em 2025, serão necessárias condições económicas significativamente mais fracas (incluindo um mercado de trabalho em declínio) e uma queda nos rendimentos do Tesouro a 10 anos para abrir a porta a taxas mais baixas.
“Se a taxa de desemprego aumentar ou as contratações diminuírem consideravelmente, os custos dos empréstimos, incluindo as taxas hipotecárias, poderão cair”, disse Sturtevant. A Fed normalmente responde às crises económicas cortando as taxas de juro.
Nesse caso, as taxas hipotecárias fixas de 30 anos poderiam cair um pouco abaixo de 6%, disse Mohtashami. E se os mercados financeiros acreditarem que Trump não reduzirá significativamente os défices, é improvável que as taxas hipotecárias possam descer muito mais do que isso.
Quanto as taxas de hipoteca podem mudar em um ano?
As taxas hipotecárias flutuam diariamente, geralmente apenas alguns pontos base (um ponto base equivale a 0,01%). Ao longo de um ano, as taxas de hipotecas podem mudar muito ou quase nada.
Historicamente falando, as maiores oscilações nas taxas hipotecárias foram acompanhadas por catástrofes económicas (como o aumento da inflação ou o início de uma recessão) que levaram os rendimentos das obrigações a subir ou descer significativamente durante um período sustentado de tempo.
Em 2022, por exemplo, as taxas hipotecárias aumentaram de cerca de 3% para mais de 7% no período de 10 meses devido ao aumento da inflação e aos aumentos agressivos das taxas do Fed. Isso é uma diferença de 4% em menos de um ano. Compare isso com 2024: a diferença entre o pico (7,33%) e o fundo (6,1%) deste ano é de pouco mais de 1%.
As taxas hipotecárias poderão oscilar num intervalo igualmente estreito em 2025, especialmente se o crescimento económico permanecer estável e os dados futuros não derem motivos de preocupação aos investidores.
Mas uma nova administração presidencial, mudanças nas perspectivas geopolíticas e o potencial de reacender a inflação têm o poder de fazer subir as taxas hipotecárias em mais de 1% em qualquer direcção, disse Colin Roberston, fundador do site do mercado imobiliário. A verdade sobre hipoteca.
Por exemplo, no cenário terrível em que os EUA avançam para uma recessão e a inflação cai bem abaixo da meta, as taxas hipotecárias poderiam chegar à faixa de 4%, de acordo com Graham. “No cenário oposto, onde a economia é forte, a inflação persiste e os défices nacionais aumentam, as taxas hipotecárias podem aproximar-se ou ultrapassar os 8%”, disse Graham.
Outros fatores que afetam o mercado imobiliário em 2025
Mesmo que as taxas hipotecárias caiam em 2025, isso não tornará a compra de casas acessível para a maioria dos americanos, especialmente para as famílias de baixos e médios rendimentos.
Desde 2020, os preços das casas aumentaram mais de 40%. E embora o crescimento dos preços das casas tenha desacelerado desde então, ainda está em alta 5,1% anualmente. Espera-se que os preços aumentem pouco menos de 2% em 2025, disse Selma Heppeconomista-chefe da Core Logic.
Parte da razão pela qual os preços das casas estão tão altos é que o mercado imobiliário está em baixa cerca de 1 milhão a 4 milhões de casas. Nos últimos anos, a construção de novas casas atrasou devido ao aumento dos custos de construção e às rigorosas regulamentações de zoneamento. Quando a demanda pela compra de uma casa supera a oferta, os preços sobem.
Isso também se aplica ao inventário residencial existente. Como a maioria dos proprietários atuais tem taxas de juros abaixo de 5%, eles estão menos inclinados a vender, pois isso significaria comprar uma casa nova a uma taxa mais elevada. Ambos os factores congelaram efectivamente o mercado imobiliário.
Embora os especialistas esperem que o inventário habitacional melhore em 2025, serão necessários anos para compensar o terreno perdido.
Como abordar o mercado imobiliário em 2025
Se você é um dos milhões de possíveis proprietários de casas que aguardam a queda das taxas, saiba que as questões macroeconômicas que assolam o mercado imobiliário hoje estão fora de seu controle. Só você pode determinar se está financeiramente pronto para comprar uma casa e arcar com todas as suas despesas.
“Em 2025, eu não me concentraria nas taxas de hipotecas”, disse Jeb Smithagente imobiliário licenciado e membro do conselho de revisão de especialistas da CNET Money. Smith recomenda priorizar coisas que podem reduzir sua taxa de hipoteca individual, como economizar para uma entrada maior e aumentar sua pontuação de crédito.
Em vez de tentar cronometrar o mercado imobiliário, Smith disse para se concentrar nos fatores que você pode realmente controlar.
